Wer sich neue Räumlichkeiten kauft oder anmietet, sollte darauf achten, nach welchem Regelwerk die angegebene Flächen berechnet worden sind. Denn oft genug besteht hier eine gewisse Unschärfe.
Der Hintergrund dafür ist, dass es zwei unterschiedliche Regelwerke gibt, nach denen Flächen im Hochbau ermittelt werden können:

  1. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die konkret nur bei Mietwohnraum (!) zur Anwendung kommen kann.
  2. Die DIN 277 dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau.

Die DIN 277 kennt den Begriff "Wohnfläche" nicht - am ehesten lässt sich der DIN-Terminus "Nutzfläche" (NF) mit der "Wohnfläche" vergleichen. Es bestehen jedoch Unterschiede, die im Folgenden anhand einiger Beispiele aufgezeigt werden.

Balkone, Terrassen, Dachterrassen, Loggien etc.:

  1. WoFlV: Anrechenbar zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte.
  2. DIN 277: Die DIN kennt keine reduzierende Faktoren - werden Flächen berücksichtigt, dann generell zu 100%.
    Hinweis: Flächen sind gesondert zu ermitteln nach drei Bereichen:

    • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, z.B. beheizte Räume
    • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, z.B. Loggien und überdachte Balkone
    • Bereich c: nicht überdeckt, z.B. nach oben offene Terrassen und Dachterrassen.

Rohbau- oder Fertigmaße:

  1. WoFlV: Es gelten die lichten Maße zwischen den bekleidenden Bauteilen, also z.B. inklusive Wandputz.
    Hinweis: Der früher gängige pauschale Abzug von 3% der Rohbau-Raumfläche war nur in der II. Berechnungsverordnung (II.BV) vorgesehen, die am 1.1.2004 von der WoFlV abgelöst worden ist. Berechnungen, die vor bis Ende 2003 auf der Basis der II.BV erstellt worden sind, haben jedoch weiterhin Gültigkeit.
  2. DIN 277: Es gelten die Rohbaumaße.

Flächen unter Dachschrägen, Treppen etc.:

  1. WoFlV: Anrechenbar zu 100% bis zu einer lichten Raumhöhe von bis zu 2,00 m.
    Anrechenbar zu 50% bei einer lichten Raumhöhe zwischen 1,00 m und unter 2,00 m.
    Nicht anrechenbar bei einer lichten Raumhöhe von bis zu 1,00 m.
  2. DIN 277: Anrechenbar zu 100%, wenn die Fläche unter einer Dachschräge zu einem nutzbaren geschoss zählt.

Flure, Erschließungszonen, Dielen etc.:

  1. WoFlV: Wird mitgerechnet, wenn der Flur in der Wohnung liegt.
  2. DIN 277: Flächen, die der Erschließung dienen, sind nach DIN 277 "Verkehrsflächen", keine "Nutzflächen". Nutzungsinterne Flure werden also regulär nicht zur Nutzfläche gerechnet - außer, sie können auch als Wohnraum genutzt werden, z.B. als Essplatz.

Hobbyraum in einem Keller:

  1. WoFlV: Wird nur dann mitgerechnet, wenn der Keller-Hobbyraum direkt mit der Wohnung verbunden ist; bei einem Einfamilienhaus ist dies immer gegeben, im Geschosswohnungsbau jedoch nur dann, wenn es z.B. eine verbindende Treppe gibt.
    Der Hobbyraum muss zusätzlich die Qualitäten eines Aufenthaltsraumes nach Landesbauordnung (z.B. Bayerische Bauordnung) aufweisen.
  2. DIN 277: Kellerräume sind voll anzurechnen.

Weitere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume, Tiefgaragen, Geschäftsräume:

  1. WoFlV: Nicht anrechenbar.
  2. DIN 277: Voll anzurechnen.

Wintergärten, innenliegende Schwimmbäder etc.:

  1. WoFlV: Anrechenbar zu 100%, wenn beheizt; anrechenbar zu 50%, wenn nicht beheizt.
  2. DIN 277: Anrechenbar zu 100%.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die Berechnungsgrundlage für die Raumflächen in einem Kauf- oder Mietvertrag definiert sein muss, um mögliche spätere Unstimmigkeiten schnell und eindeutig beilegen zu können.

 

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Flächenermittlung bei Gebäuden